Khủng hoảng nhà ở tại Hàn Quốc: Sự phân hóa ngày càng lớn giữa các thành phố lớn và nhỏ

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) gần đây đã chỉ ra Hàn Quốc là quốc gia có khoảng cách giá nhà lớn nhất giữa các thành phố lớn và nhỏ trong báo cáo mới nhất của mình.

Trong số 18 quốc gia được khảo sát, chỉ riêng tại Hàn Quốc, giá nhà trung bình ở các thành phố lớn với dân số trên 1,5 triệu người cao gấp hơn ba lần so với giá nhà trung bình ở các thành phố nhỏ với dân số dưới 100.000 người.

Sự chênh lệch rõ rệt này phản ánh xu hướng đang diễn ra tại Hàn Quốc, nơi các khu vực nông thôn đang suy giảm nhanh chóng do tỷ lệ sinh thấp và dân số già hóa, trong khi nhu cầu bất động sản ở khu vực thủ đô vẫn mạnh mẽ như một phương tiện tích lũy tài sản và của cải.

Những thành phố lớn với dân số trên 1,5 triệu người bao gồm Seoul, Busan, Incheon và Daegu, trong khi các thành phố nhỏ với dân số dưới 100.000 người bao gồm Sangju (tỉnh Gyeongsangbuk-do), Dongducheon (tỉnh Gyeonggi) và Donghae (tỉnh Gangwon).

Các chuyên gia cho rằng sự phân hóa này sẽ tiếp tục gia tăng ngay cả trong khu vực thủ đô, với sự khác biệt ngày càng rõ ràng giữa các khu vực giàu có như Gangnam ở Seoul và phía nam Gyeonggi-do so với những khu vực ngoại ô ít phát triển hơn. Nếu xu hướng này tiếp tục, Hàn Quốc có nguy cơ trở thành một trong những quốc gia có bất bình đẳng nhà ở nghiêm trọng nhất.

Giá nhà tăng mạnh ở các thành phố lớn

Trong báo cáo mới nhất về xu hướng đô thị và khu vực, OECD nhận thấy rằng giá nhà ở các thành phố lớn với dân số trên 1,5 triệu người tại Hàn Quốc đã tăng trung bình 68% từ năm 2013 đến 2023, trong khi các thành phố nhỏ với dân số dưới 100.000 người chỉ tăng 16%. Đến năm 2023, giá nhà trung bình ở các thành phố lớn của các nước thuộc OECD cao hơn 86% so với các thành phố nhỏ.

Tuy nhiên, Hàn Quốc nổi bật là quốc gia có khoảng cách giá nhà theo quy mô thành phố lớn nhất trong số 18 nước được khảo sát. Cụ thể:

• Giá nhà trung bình ở các thành phố lớn của Hàn Quốc cao hơn mức trung bình chung của OECD 66,3%.
• Trong khi đó, giá nhà ở các thành phố nhỏ thấp hơn 46,5% so với mức trung bình chung.

Điều này có nghĩa là, giá nhà trung bình tại các thành phố lớn ở Hàn Quốc cao hơn tới 211% so với các thành phố nhỏ – là quốc gia duy nhất có khoảng cách vượt 200%.

So sánh với một số nước khác:

• Hungary có khoảng cách 116%.
• Hoa Kỳ có khoảng cách 162%.
• Vương quốc Anh (19,5%) và Ba Lan (41,8%) có khoảng cách dưới 50%.

Hệ lụy của khoảng cách giá nhà

OECD lưu ý rằng giá nhà tăng ở các thành phố lớn là điều dễ hiểu do nhu cầu cao, nhưng mức tăng quá nhanh có thể gây ra mất cân bằng trên thị trường nhà ở. Giá quá cao cũng làm giảm sức mua của người dân, buộc họ phải từ bỏ kế hoạch mua nhà hoặc dành phần lớn thu nhập và tài sản chỉ để chi trả chi phí nhà ở.

Sự chênh lệch giá cả này đã khiến nhiều người Hàn Quốc rơi vào tình trạng "nghèo nhà" (house-poor) – sở hữu bất động sản nhưng thiếu thanh khoản tài chính. Theo Cục Thống kê Hàn Quốc, vào năm ngoái, bất động sản chiếm 79% tổng tài sản trung bình của các hộ gia đình sở hữu nhà, tương đương 720 triệu won (khoảng 501.500 USD).

Khi dân số tại các khu vực nông thôn tiếp tục giảm, khoảng cách về cơ sở hạ tầng giữa các thành phố lớn và nhỏ càng trở nên nghiêm trọng, đẩy nhiều người vào tình cảnh "nghèo nhà".

Chênh lệch về cơ sở hạ tầng và việc làm

Báo cáo của OECD cũng phân tích chất lượng giao thông công cộng giữa các khu vực, tính toán tỷ lệ điểm đến trong phạm vi 8 km có thể tiếp cận trong vòng 30 phút bằng phương tiện công cộng. Kết quả cho thấy:

• Gumi (tỉnh Gyeongsangbuk-do): Chỉ 34,8% điểm đến có thể tiếp cận được.
• Daejeon: 65,2%.
• Ulsan: 68,1%.

Giáo sư Seo Jin-Hyeong từ Đại học Kwangwoon nhận định:
"Mặc dù giá nhà ở khu vực thủ đô cực kỳ cao, nhưng người dân vẫn chấp nhận gánh nặng này do khoảng cách ngày càng lớn về giáo dục, y tế, giao thông và cơ hội việc làm giữa các thành phố lớn và nhỏ."

Việc tập trung hạ tầng công nghiệp chủ yếu vào các khu vực như Gangnam (Seoul) và phía nam tỉnh Gyeonggi càng làm trầm trọng thêm sự chênh lệch này. Trong khi các khu công nghiệp ở Yeosu và Ulsan đang gặp khó khăn, những khu công nghiệp mới lại được xây dựng tại Daejang New City (Bucheon, do SK phát triển) và Yongin (Samsung đầu tư) thuộc vùng thủ đô.

Điều này khiến giới trẻ tiếp tục di cư đến các thành phố lớn để tìm việc, và sự chênh lệch giữa các thành phố lớn và nhỏ dự kiến sẽ còn tiếp tục mở rộng.